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A norma dell'articolo 68, disp. att., c.c., i valori dei piani o delle
porzioni di piano, ragguagliati a quelli dell'intero edificio, devono
essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento
di condominio.
In realtà, la tabella a cui si riferisce l'art. 68, è
articolata in due tabelle tipologicamente diverse, a secondo che si tratti
di tabella di proprietà o di tabelle di gestione.
La tabella di
proprietà é finalizzata alla determinazione della quota di comproprietà di
ciascun condomino sulle parti comuni e, quindi, alla misura dei diritti
reali del condomino.
La tabella (o le tabelle) di gestione attiene
invece alla ripartizione delle spese condominiali, senza incidere
sull'entità e sulla misura dei diritti reali del condomino.
La
formazione delle tabelle implica di regola un vero e proprio negozio
contrattuale. Il che spiega perché le tabelle devono essere approvate e
modificate con l'unanimità dei consensi di tutti i condomini e non a
maggioranza: ove non si raggiunga l'unanimità, occorre adire l'Autorità
giudiziaria. Con la conseguenza che le delibere assembleari, adottate a
maggioranza, sono nulle e inopponibili ai condomini assenti o
dissenzienti, i quali non possono incorrere in alcuna decadenza, ove non
impugnino la delibera assembleare, nel termine di 30 giorni, di cui
all'art. 1137 c.c..
In tema, è noto l'insegnamento giurisprudenziale
secondo cui "la tabella millesimale di proprietà sfugge alla competenza
dell'assemblea perché l'estensione dei diritti di ciascun condomino e
delle sue obbligazioni, è regolata direttamente dalla legge ed è
pregiudizievole perfino alla costituzione dell'assemblea ed alla validità
delle sue deliberazioni, perché le maggioranze dipendono precisamente
dall'estensione del diritto e degli obblighi di ciascun condomino sulla
quota comune" (Cassazione, 27/12/1958, n. 3952).
La tabella di proprietà.
La formazione della
tabella di proprietà non presenta particolari difficoltà, quando sia
predisposta dal costruttore-venditore e sia accettata dagli acquirenti
condomini negli atti notarili sufficiente essendo, in tal caso, rapportare
ai millesimi, i prezzi delle singole unità immobiliari risultanti dal
piano di vendita dell'intero stabile. Negli altri casi e cioè, negli
edifici condominiali già costruiti, la difficoltà di formare la tabella
deriva essenzialmente dal fatto che quest'ultima deve essere approvata
all'unanimità e che le quote millesimali devono essere rapportate al
valore proporzionale di mercato di ciascuna proprietà esclusiva, rispetto
al valore dell'intero edificio, tenendo conto di una serie di coefficienti
di differenziazione.
Le tabelle di gestione.
Le tabelle di gestione
attengono alla ripartizione delle spese condominiali e quindi, ancorché
connessa al diritto di proprietà, non implicano conseguenze di diritto
reale, sicché la loro formazione o modifica non richiede necessariamente
il consenso unanime di tutti i condomini. In particolare, quando non
abbiano natura contrattuale, tali tabelle sono modificabili anche con le
maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli
intervenuti, oltre ai 500 millesimi). Si vedano, in questo senso, tra le
altre, Tribunale di Milano, G.U. Macchi -sentenza 12 febbraio 2007, n.
1.812 - e Cassazione, 28 giugno 2004, n. 11960, per le quali, se la
tabella non è contrattuale, l'assemblea può approvarla o modificarla con
le maggioranze stabilite dall'art. 1136, comma 2, CC senza incorrere in
alcuna nullità: essa potrà solo essere annullata ove non tenga conto della
disposizione di cui all'art. 1123, 1124, 1126 CC.
Le problematiche relative alla revisione delle tabelle
contrattuali.
A norma dell'art. 69, disp. att., c.c., la
revisione delle tabelle contrattuali - di proprietà o di gestione - è
ammissibile:
1) quando risulta che é conseguenza di un errore;
2)
quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza
della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione o di innovazioni
di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto proporzionale
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano e le
proprietà comuni.
A parte le ipotesi della sopraelevazione e
dell'espropriazione, sicuramente problematica é la revisione delle tabelle
per errore o per innovazioni di vasta portata.
In tema di errore, è fin
troppo noto il contrasto - tuttora perdurante all'interno delle sezioni
della Cassazione - circa la natura dell'errore, rilevante ai fini della
revisione della tabella. Con sentenza 9/7/1997, n. 6222, le Sezioni Unite
della Cassazione avevano puntualizzato che l'errore che determina la
revisione delle tabelle millesimali consiste non nell'errore
che con riguardo all'atto di approvazione delle tabelle stesse vizia il
consenso del condomino, come disciplinato dagli artt. 1428 e ss., c.c., ma
nell'obiettiva divergenza tra valore effettivo delle singole unità
immobiliari e valore proporzionale ad esso attribuito nelle tabelle,
atteso che, nell'art. 69 citato, l'errore non viene riferito al consenso
del condomino all'approvazione della tabella bensì obiettivamente ai
valori in essa contenuti, comportandone la revisione e non l'annullamento
dell'atto di approvazione.
Senonché, la richiamata pronuncia delle
Sezioni unite è stata successivamente rimessa in discussione da alcune
sezioni della Cassazione, sicché non è chiaro a tutt'oggi se l'errore
debba intendersi come errore contrattuale ovvero come errore
tecnico-contabile.
Oltretutto, per una certa giurisprudenza di merito
- si veda Corte Appello Milano, 20/7/1999, n. 1938 - se i criteri
utilizzati per la stesura delle tabelle millesimali di proprietà siano
espressioni di un libero e consentito apprezzamento, per giungere alla
dimostrazione della sussistenza di un errore tabellare, occorre una
ricostruzione del procedimento logico e tecnico di valutazione, seguito
dal primo redattore e l'individuazione, in tale ambito, di un errore della
cui prova è onerato colui che ha promosso l'azione di revisione.
Neanche quanto alle innovazioni di vasta portata, si registra
concordanza di opinioni. Embleamatici sono i casi della trasformazione del
balcone in veranda ovvero del recupero di un piccolo sottotetto reso
abitabile, ovvero dell'installazione di un nuovo ascensore. In tali casi,
non è agevole accertare quando l'innovazione comporti un'alterazione
rilevante del rapporto tra proprietà esclusive e parti comuni
condominiali.
Certo è che, ove ne sussistano i presupposti - in
mancanza dell'unanimità dei consensi di tutti i condomini - è giocoforza
chiedere la revisione giudiziale nei confronti di tutti i condomini e non
del solo amministratore, avendo ben presente che la sentenza di revisione
non avrà natura dichiarativa ma costitutiva. Con la conseguenza che
l'efficacia della pronuncia giudiziale decorrerà dal passaggio in
giudicato della sentenza, senza alcun effetto retroattivo (si veda, tra le
altre, Cassazione, 8/9/1994, n. 7696).
Le tabelle millesimali sono
peraltro di importanza vitale per la gestione condominiale sicché, in
mancanza di esse o in attesa della loro revisione, può invocarsi la
giurisprudenza, per la quale nulla vieta che i condomini, in attesa di
determinare i millesimi come per legge, si pongano efficacemente d'accordo
- anche a maggioranza - nel considerare come valida ed impegnativa una
indicazione proporzionale e provvisoria, ed anche approssimativa, dei
valori millesimali delle proprietà singole afferenti al condominio, in
attesa di una più precisa determinazione da approvarsi d'accordo o da
fissarsi dall'Autorità giudiziaria competente, salvo le ripartizioni e i
conguagli dipendenti da questa definitiva determinazione (Cassazione,
22/4/2005, n. 8505).
Coefficienti di differenziazione per la stima dei millesimi
(Circ. Min. LL.PP 12480/1966)
- orientamento: tiene conto della
zona geografica in cui è situato il condominio
-
esposizione: verso strada o verso corte o verso strada e corte
-
piano (in stabili con ascensore): interrato, seminterrato, ecc..
-
piano (in stabili senza ascensore): interrato, seminterrato,
ecc..
- altezza del piano: tiene conto della diversa altezza di
ciascun piano
- destinazione: tiene conto della destinazione a
residenza, uffici, magazzini, ecc.
- comodità di
accesso: dall'androne, dalla strada, dal cortile
- riscontro
d'aria: tiene conto della quantità e qualità del riscontro
d'aria
- funzionalità (luminosità, isolamento acustico e
termico): tiene conto della comodità o scomodità, della diversa
luminosità e dell'isolamento acustico e termico
- accessori (terrazze,
balconi, cortili, lastrici solari, ecc.): sono valutati a parte,
all'interno della superficie o della volumetria
Riferimenti normativi e giurisprudenza
Artt. 68, 69, disp.
att., c.c.
Artt. 1123, 1124, 1126, 1136, 1137, 1428 e ss. Codice
civile
Cassazione, 8/9/1994, n. 7696
Cassazione, Sezioni Unite,
9/7/1997, n. 6222
Corte Appello Milano, 20/7/1999, n.
1938
Cassazione, 28 giugno 2004, n. 11960
Cassazione, 22/4/2005, n.
8505
Tribunale di Milano 12 febbraio 2007, n. 1.812
Autore: Avv. Silvio Rezzonico - http://www.studiolegalerezzonico.it
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