| A norma dell'articolo 68, disp. att., c.c., i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quelli dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
In realtà, la tabella a cui si riferisce l'art. 68, è articolata in due tabelle tipologicamente diverse, a secondo che si tratti di tabella di proprietà o di tabelle di gestione.
La tabella di proprietà é finalizzata alla determinazione della quota di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni e, quindi, alla misura dei diritti reali del condomino.
La tabella (o le tabelle) di gestione attiene invece alla ripartizione delle spese condominiali, senza incidere sull'entità e sulla misura dei diritti reali del condomino.
La formazione delle tabelle implica di regola un vero e proprio negozio contrattuale. Il che spiega perché le tabelle devono essere approvate e modificate con l'unanimità dei consensi di tutti i condomini e non a maggioranza: ove non si raggiunga l'unanimità, occorre adire l'Autorità giudiziaria. Con la conseguenza che le delibere assembleari, adottate a maggioranza, sono nulle e inopponibili ai condomini assenti o dissenzienti, i quali non possono incorrere in alcuna decadenza, ove non impugnino la delibera assembleare, nel termine di 30 giorni, di cui all'art. 1137 c.c..
In tema, è noto l'insegnamento giurisprudenziale secondo cui "la tabella millesimale di proprietà sfugge alla competenza dell'assemblea perché l'estensione dei diritti di ciascun condomino e delle sue obbligazioni, è regolata direttamente dalla legge ed è pregiudizievole perfino alla costituzione dell'assemblea ed alla validità delle sue deliberazioni, perché le maggioranze dipendono precisamente dall'estensione del diritto e degli obblighi di ciascun condomino sulla quota comune" (Cassazione, 27/12/1958, n. 3952).
La tabella di proprietà.
La formazione della tabella di proprietà non presenta particolari difficoltà, quando sia predisposta dal costruttore-venditore e sia accettata dagli acquirenti condomini negli atti notarili sufficiente essendo, in tal caso, rapportare ai millesimi, i prezzi delle singole unità immobiliari risultanti dal piano di vendita dell'intero stabile. Negli altri casi e cioè, negli edifici condominiali già costruiti, la difficoltà di formare la tabella deriva essenzialmente dal fatto che quest'ultima deve essere approvata all'unanimità e che le quote millesimali devono essere rapportate al valore proporzionale di mercato di ciascuna proprietà esclusiva, rispetto al valore dell'intero edificio, tenendo conto di una serie di coefficienti di differenziazione.
Le tabelle di gestione.
Le tabelle di gestione attengono alla ripartizione delle spese condominiali e quindi, ancorché connessa al diritto di proprietà, non implicano conseguenze di diritto reale, sicché la loro formazione o modifica non richiede necessariamente il consenso unanime di tutti i condomini. In particolare, quando non abbiano natura contrattuale, tali tabelle sono modificabili anche con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti, oltre ai 500 millesimi). Si vedano, in questo senso, tra le altre, Tribunale di Milano, G.U. Macchi -sentenza 12 febbraio 2007, n. 1.812 - e Cassazione, 28 giugno 2004, n. 11960, per le quali, se la tabella non è contrattuale, l'assemblea può approvarla o modificarla con le maggioranze stabilite dall'art. 1136, comma 2, CC senza incorrere in alcuna nullità: essa potrà solo essere annullata ove non tenga conto della disposizione di cui all'art. 1123, 1124, 1126 CC.
Le problematiche relative alla revisione delle tabelle contrattuali.
A norma dell'art. 69, disp. att., c.c., la revisione delle tabelle contrattuali - di proprietà o di gestione - è ammissibile:
1) quando risulta che é conseguenza di un errore;
2) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto proporzionale originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano e le proprietà comuni.
A parte le ipotesi della sopraelevazione e dell'espropriazione, sicuramente problematica é la revisione delle tabelle per errore o per innovazioni di vasta portata.
In tema di errore, è fin troppo noto il contrasto - tuttora perdurante all'interno delle sezioni della Cassazione - circa la natura dell'errore, rilevante ai fini della revisione della tabella. Con sentenza 9/7/1997, n. 6222, le Sezioni Unite della Cassazione avevano puntualizzato che l'errore che determina la revisione delle tabelle millesimali consiste non nell'errore che con riguardo all'atto di approvazione delle tabelle stesse vizia il consenso del condomino, come disciplinato dagli artt. 1428 e ss., c.c., ma nell'obiettiva divergenza tra valore effettivo delle singole unità immobiliari e valore proporzionale ad esso attribuito nelle tabelle, atteso che, nell'art. 69 citato, l'errore non viene riferito al consenso del condomino all'approvazione della tabella bensì obiettivamente ai valori in essa contenuti, comportandone la revisione e non l'annullamento dell'atto di approvazione.
Senonché, la richiamata pronuncia delle Sezioni unite è stata successivamente rimessa in discussione da alcune sezioni della Cassazione, sicché non è chiaro a tutt'oggi se l'errore debba intendersi come errore contrattuale ovvero come errore tecnico-contabile.
Oltretutto, per una certa giurisprudenza di merito - si veda Corte Appello Milano, 20/7/1999, n. 1938 - se i criteri utilizzati per la stesura delle tabelle millesimali di proprietà siano espressioni di un libero e consentito apprezzamento, per giungere alla dimostrazione della sussistenza di un errore tabellare, occorre una ricostruzione del procedimento logico e tecnico di valutazione, seguito dal primo redattore e l'individuazione, in tale ambito, di un errore della cui prova è onerato colui che ha promosso l'azione di revisione.
Neanche quanto alle innovazioni di vasta portata, si registra concordanza di opinioni. Embleamatici sono i casi della trasformazione del balcone in veranda ovvero del recupero di un piccolo sottotetto reso abitabile, ovvero dell'installazione di un nuovo ascensore. In tali casi, non è agevole accertare quando l'innovazione comporti un'alterazione rilevante del rapporto tra proprietà esclusive e parti comuni condominiali.
Certo è che, ove ne sussistano i presupposti - in mancanza dell'unanimità dei consensi di tutti i condomini - è giocoforza chiedere la revisione giudiziale nei confronti di tutti i condomini e non del solo amministratore, avendo ben presente che la sentenza di revisione non avrà natura dichiarativa ma costitutiva. Con la conseguenza che l'efficacia della pronuncia giudiziale decorrerà dal passaggio in giudicato della sentenza, senza alcun effetto retroattivo (si veda, tra le altre, Cassazione, 8/9/1994, n. 7696).
Le tabelle millesimali sono peraltro di importanza vitale per la gestione condominiale sicché, in mancanza di esse o in attesa della loro revisione, può invocarsi la giurisprudenza, per la quale nulla vieta che i condomini, in attesa di determinare i millesimi come per legge, si pongano efficacemente d'accordo - anche a maggioranza - nel considerare come valida ed impegnativa una indicazione proporzionale e provvisoria, ed anche approssimativa, dei valori millesimali delle proprietà singole afferenti al condominio, in attesa di una più precisa determinazione da approvarsi d'accordo o da fissarsi dall'Autorità giudiziaria competente, salvo le ripartizioni e i conguagli dipendenti da questa definitiva determinazione (Cassazione, 22/4/2005, n. 8505).
Coefficienti di differenziazione per la stima dei millesimi (Circ. Min. LL.PP 12480/1966)
- orientamento: tiene conto della zona geografica in cui è situato il condominio
- esposizione: verso strada o verso corte o verso strada e corte
- piano (in stabili con ascensore): interrato, seminterrato, ecc..
- piano (in stabili senza ascensore): interrato, seminterrato, ecc..
- altezza del piano: tiene conto della diversa altezza di ciascun piano
- destinazione: tiene conto della destinazione a residenza, uffici, magazzini, ecc.
- comodità di accesso: dall'androne, dalla strada, dal cortile
- riscontro d'aria: tiene conto della quantità e qualità del riscontro d'aria
- funzionalità (luminosità, isolamento acustico e termico): tiene conto della comodità o scomodità, della diversa luminosità e dell'isolamento acustico e termico
- accessori (terrazze, balconi, cortili, lastrici solari, ecc.): sono valutati a parte, all'interno della superficie o della volumetria
Riferimenti normativi e giurisprudenza
Artt. 68, 69, disp. att., c.c.
Artt. 1123, 1124, 1126, 1136, 1137, 1428 e ss. Codice civile
Cassazione, 8/9/1994, n. 7696
Cassazione, Sezioni Unite, 9/7/1997, n. 6222
Corte Appello Milano, 20/7/1999, n. 1938
Cassazione, 28 giugno 2004, n. 11960
Cassazione, 22/4/2005, n. 8505
Tribunale di Milano 12 febbraio 2007, n. 1.812 Autore: Avv. Silvio Rezzonico - http://www.studiolegalerezzonico.it
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