NATURA GIURIDICA ED OPERATIVITÀ DEL CONTRATTO C.D. “PRELIMINARE DI PRELIMINARE” OVVERO “PRE-PRELIMINARE”

In una recente sentenza (Tribunale di Bari 17 luglio 2020, n. 2252), il Giudice di merito affronta la vicenda del “preliminare di preliminare”; cioè quell’ipotesi in cui la contrattazione preliminare relativa ad una compravendita immobiliare sia scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo. In tal caso, occorrerà preliminarmente verificare se il primo accordo costituisca già un preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 cod. civ., ovvero abbia soltanto effetti obbligatori con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Il caso specifico esaminato dal Tribunale di Bari riguardava il diritto alla provvigione del mediatore all’esito della sottoscrizione di un contratto c.d. preliminare di preliminare. In questa sede affronteremo, però, solo le questioni sollevate dalla particolare tipologia di questo contratto, invero molto diffuso nella pratica della intermediazione immobiliare. In particolare, tale prassi si articola con le seguenti modalità anche temporali: 1) l’Agente immobiliare, ricevuto un incarico a vendere, fa sottoscrivere all’aspirante acquirente una “proposta irrevocabile d’acquisto” (il pre-preliminare), rivolta al proprietario dell’immobile e contenente tutti i requisiti formali di un preliminare (individuazione completa dell’immobile, del prezzo, delle modalità e dei tempi per l’adempimento di ognuna delle parti, oltre all’obbligo di stipulare entro un certo termine un “contratto preliminare di vendita”; 2) l’aspirante alienante accetta la proposta mediante sottoscrizione del modulo, consegnato dall’intermediario, apposta in calce a quella dell’aspirante acquirente; 3) le parti, convocate dall’intermediario, concludono il preliminare, redatto per scrittura privata semplice o per atto pubblico; 4) il promittente alienante ed il promissario acquirente stipulano, infine, il rogito notarile.

In merito a tale prassi, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che è valida e produttiva di effetti la stipulazione di un “pre-preliminare” ovvero di un “preliminare di preliminare”, purché sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali.

La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto (Cass. civ. sez. Unite, 6 marzo 2015 n. 4628). Con tale pronuncia, le Sezioni Unite sono giunte al riconoscimento della piena validità di quegli accordi prodromici al contratto preliminare tradizionalmente inteso allorché sia rinvenibile in essi, secondo la valutazione del Giudice di merito, l'interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto ed alla differenziazione dei contenuti negoziali, e sempre che appaia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperto dal vincolo negoziale con essi originato.

Detti accordi, pertanto, ove ricorrano i presupposti di cui sopra, devono ritenersi contratti perfettamente validi, perseguenti interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico; contratti la cui violazione, contraria a buona fede, può dar luogo a responsabilità contrattuale da mancata stipulazione del contratto stipulando.

In altre parole, tale negozio è di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (così: Cass. civ. sez. II, 19/11/2019 n. 30083; Cass. civ. sez. II, ord., 07/05/2020 n. 8638).

Le Sezioni Unite, nel loro argomentare, muovono dalla constatazione, desunta dalla pratica della contrattazione immobiliare e soprattutto nell'ambito dell'attività di mediazione professionalmente gestita, che le contrattazioni immobiliari si snodano in diverse fasi.

Nella prima fase, l'esigenza delle parti è quella di vincolare l'operazione economica condivisa negli elementi essenziali, rinviando ad un successivo momento la verifica della praticabilità dell'operazione, attraverso la conoscenza più approfondita delle qualità personali dei contraente, della regolarità urbanistica e di altri aspetti meritevoli di approfondimento.

Può però accadere che, già nella prima fase, si possano ravvisare gli elementi necessari per configurare un vincolo contrattuale e l'ulteriore attività contrattuale possa rimanere irrilevante, perchè le parti hanno già raggiunto un'intesa.

Ciò accade quando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, sicchè si pone l'esigenza di tutelare le parti che, pur avendo la volontà di vincolarsi, vogliano soltanto approfondire alcuni aspetti della regolamentazione dei loro interessi attraverso puntualizzazioni vincolanti sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto. Non si tratta, pertanto, di affermare la validità del “preliminare del preliminare” in via generalizzata, bensì avuto preciso riguardo alla causa concreta dell'operazione negoziale ove reputata meritevole di tutela. In altri termini, il "preliminare aperto" è valido -sottolinea la S.C.- soltanto se «emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare». L'indicazione di valide ragioni atte a giustificare l'accordo procedimentale si riverbera anche in ordine al regime di responsabilità in caso di violazione del “preliminare del preliminare”: infatti, il rifiuto di proseguire nel procedimento di formazione del contratto può legittimarsi soltanto dinanzi a una ragione conforme a buona fede. Ove ciò non sia, la violazione del "preliminare aperto" darà luogo (trattandosi ogni caso in accordi negoziali) ad una responsabilità contrattuale la quale determinerà un risarcimento dell'interesse negativo, simile a quello risarcibile nel caso di responsabilità da rottura ingiustificata delle trattative.

Non ci si deve fermare, pertanto, all'alternativa "preliminare o definitivo", perchè ciò  amputerebbe le forme dell'autonomia privata, sia quando si vuole rintracciare ad ogni costo il contratto preliminare in qualunque accordo iniziale, sia quando si ravvisa nel c.d. preliminare chiuso il contratto definitivo, passibile soltanto di riproduzione notarile.

Spetterà all'interprete vagliare caso per caso l'emergere dell'interesse delle parti e verificare, soprattutto nelle contrattazioni immobiliari, se la proposta irrevocabile contenga gli elementi del contratto preliminare o se costituisca una mera puntazione delle trattative, perchè le parti hanno omesso di verificare -e lo faranno solo in sede di preliminare- alcuni elementi essenziali del negozio.

Sul punto, la II Sezione della Corte di Cassazione, con sentenza n. 26484 del 17/10/2019, ha affermato che: «La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale; la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale» (v. anche Cass. civ. sez. II, ord., 28/11/2019 n. 31188).

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