Nella sentenza in esame, la Suprema Corte rileva
che la figura del danno emergente è necessariamente legata alla perdita
della proprietà degli immobili acquistati, posto che soltanto in tale ipotesi il
pagamento del prezzo di vendita sarebbe vanificato. Prima di tale momento,
pertanto, non è riscontrabile un pregiudizio economicamente valutabile ed
apprezzabile, bensì solamente un pregiudizio potenziale, non attuale e quindi
non incidente sulla sfera patrimoniale del compratore in termini di effettività
e concretezza.
Cassazione - Sezione seconda civile
sentenza
29 novembre 2005 - 26 febbraio 2007 n. 4381
Presidente Calfapietra - Relatore Mazzacane
Pm Golia -
conforme - Ricorrente V. Srl - Controricorrente L.
Svolgimento
del processo
Con atto di citazione notificato il 24 maggio 1991 la Srl
V. - E. Agricola Edilizia, premesso di aver acquistato con atto pubblico per
notaio Vincenzo L. del 28.1.1988 per il prezzo di lire 175.000.000, di cui lire
113.274.403 versate in contanti, tre immobili siti in R, in relazione ai quali
il venditore Antonio C. aveva dichiarato la completa libertà da vincoli
pregiudizievoli ed ipoteche, salvo quello dipendente dal mutuo fondiario in
favore del Credito Fondiario per la parte residua di prezzo, esponeva che,
avendo avuto di recente l'occasione di vendere vantaggiosamente i predetti
immobili e così, di realizzare un notevole guadagno, non aveva potuto concludere
l'operazione per l'esistenza di due pignoramenti taciuti dal venditore e non
resi manifesti per l'inerzia del notaio rogante.
La società attrice
conveniva quindi in giudizio dinanzi al tribunale di Brindisi Antonio C. ed il
notaio Vincenzo C. L. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti.
I convenuti, costituitisi in giudizio, contestavano il fondamento della
domanda.
Il Tribunale con sentenza del 5.9.1997 rigettava la domanda.
A
seguito di impugnazione da parte della V. si costituivano nel giudizio di
appello il L. resistendo al gravame e gli eredi dello C., nel frattempo
deceduto, ovvero il coniuge Elisa F in proprio e quale esercente la potestà sul
figlio minore V., nonché Fabrizio, Silvia e Stefania C., i quali dichiaravano di
aver rinunciato alla eredità del loro congiunto.
Con sentenza del 26.10.2001
la Corte di Appello di Lecce ha rigettato l'impugnazione.
Il Giudice di
Appello, rilevato che il L. quale notaio incaricato della stipula dell'atto
pubblico sopra menzionato aveva omesso di effettuare ogni indagine onde
verificare se sul bene oggetto del trasferimento non fosse stato eseguito in
precedenza alcun atto di pignoramento, ha ritenuto tale omissione fonte di
responsabilità professionale per il suddetto professionista; ha peraltro
aggiunto che la domanda risarcitoria proposta dalla V. doveva essere rigettata
in quanto priva di supporto probatorio; infatti non era stata fornita la prova
che le procedure esecutive riguardanti gli immobili suddetti fossero state
definite con la vendita dei beni e neppure era stato provato il preteso mancato
guadagno che l'appellante avrebbe potuto realizzare qualora avesse potuto
procedere alla successiva rivendita degli immobili medesimi.
Per la
cassazione di tale sentenza la V. ha proposto un ricorso articolato in un unico
motivo cui il L. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
Con l'unico motivo formulato la ricorrente, denunciando
violazione e falsa applicazione degli articoli 1218, 1223, 1226, 1362 e
seguenti; 2697 e seguenti; 2729 Cc, 112, 115 e 191 Cpc nonché omessa
motivazione, censura la sentenza impugnata per aver escluso la sussistenza di un
danno per la V. quale conseguenza della accertata responsabilità professionale
del notaio L. riguardo alle omesse visure relative agli immobili di cui alla
vendita stipulata il 28.1.1988; la ricorrente deduce la mancata valutazione da
parte del Giudice di merito delle certificazioni rilasciate dalla cancelleria
delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di Brindisi che attestavano la
pendenza di tre procedure esecutive sui suddetti beni promosse in epoca
antecedente alla stipula dell'atto pubblico.
La V., premesso che al fine di
evitare la vendita all'asta degli immobili in questione avrebbe dovuto tacitare
i creditori intervenuti nella procedura esecutiva con l'erogazione di somme
cospicue e molto superiori al prezzo di lire 175.000.000 versato dall'esponente
in base al menzionato atto di compravendita, rileva che il danno subito non è
assolutamente condizionato alla subastazione dei cespiti, ben potendo essere
apprezzato secondo criteri di verosimiglianza e secondo l' «id quod plerumque
accidit», potendo essere commisurato all'ammontare del prezzo pagato e delle
rate di mutuo corrisposte.
La censura è infondata.
Premesso che il
motivo in esame attiene soltanto al mancato riconoscimento da parte della
sentenza impugnata del danno emergente e non riguarda quindi il lucro cessante,
come espressamente precisato dalla ricorrente, si rileva che il Giudice di
Appello correttamente ha escluso un qualsiasi pregiudizio patrimoniale per la V.
corrispondente al prezzo degli immobili pagato per contanti ed all'importo delle
rate di mutuo corrisposte in assenza della prova che le procedure esecutive
riguardanti tal beni si fossero concluse con la loro vendita.
Invero la
stessa prospettazione offerta dalla ricorrente della natura del danno
asseritamente subito quale conseguenza della accertata responsabilità
professionale del L. è necessariamente legata alla perdita della proprietà degli
immobili acquistati, posto che soltanto in tale ipotesi il pagamento del prezzo
di vendita ed il versamento delle evento non si è finora verificato, ne consegue
che non è riscontrabile un pregiudizio economicamente valutabile ed apprezzabile
per la V., ovvero non meramente potenziale ma attuale e quindi incidente sulla
sfera patrimoniale della ricorrente in termini di effettività e concretezza.
Pertanto è in particolare infondato il profilo di censura relativo alla
dedotta omessa valutazione delle certificazioni attestanti la pendenza delle
esecuzioni immobiliari presso il tribunale di Brindisi, posto che invece la
sentenza impugnata ha esaminato tale documentazione ritenendola peraltro
irrilevante ai fini del riconoscimento di un pregiudizio patrimonialmente
apprezzabile per la V. , in difetto di prova della avvenuta vendita all'asta di
beni, e dunque operando corretta applicazione dei requisiti previsti
dall'ordinamento giuridico per la configurabilità del danno, tra i quali invero
è compreso anche quello della sua attualità.
E' poi appena il caso di
rilevare l'infondatezza dell'accennato richiamo ad una possibile valutazione
equitativa del danno lamentato dalla ricorrente, posto che ovviamente anche tale
forma di liquidazione presuppone comunque la prova della reale esistenza di un
danno risarcibile, nella specie insussistente.
Il ricorso deve quindi essere
rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti
le spese di giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.